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钟伟:中国房地产在2015年到2020年将平静增长

文章来源:;时间:2018-11-06 16:32

在7月20日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上,经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟发表了主题演讲,在演讲中,钟伟分享了对房地产行业的8个理解。钟伟认为,中国房地产行业未来将有一个至少在2015年到2020年有一个平静的增长,这个和中国经济的走势几乎是一样的。

钟伟:中国房地产在2015年到2020年将平静增长


以下是钟伟的发言实录。

大家集中在一趟,每一位嘉宾上台要么是国家总理的口气,至少也是发改委主任口气,没有人听也有道理,这样的论坛的确不应该提供这样的内容,我们应该考虑的是一些微小的事情,从上而下应该变成自下而上,在这个端口,在对未来中国的经济和社会发展持有悲观的态度没有任何的价值。你很少看到全球一个重要的经济体,这个政府在严厉地惩治腐败,约束自己的行为,这个国家的国民也是在一波一波地从事着创新和创业,这个国家的各个方面都在从走上不归路到重回正规再出发。2010年以来到现在将近7亿长周期的经济下行即将结束,房地产行业也已经触底开始回升,在这个时点再悲观,没有任何价值,在这种情况之下,我给大家汇报我对于房地产行业的8个理解。

首先汇报一下在过去几年在21世纪博鳌论坛上向诸位介绍的内容,我常常被批评为过去几年的悲观派,其实不是,而是在于诸位对于2010年到现在过于乐观,我们回顾一下过去四年的内容,2010年说调控加延续,限购限贷不放松,2012年预期短期有远运气,长期有劫数,2013年青山遮住,毕竟东流去,2013年房地产的投资消费增速都不再是领先的行业,2014年新政房地产将成功软着落,这个软着落的迹象已经出现。在2014年的时候,诸位非常悲观,甚至像任总不做钢筋水泥,要去做IT男了。我们并不认为向诸位汇报的房地产的拨付明显倾向于悲观或者是乐观。我希望诸位在未来中国经济再出发征途当中有新的斩获,不要一味地悲观。

这个行业的增长趋势,以前是领先增长,现在变成了平庸增长,可以看到这个行业的拐点,差不多在2014年6月到7月房地产行业到了一个拐点,在去年的7月份到今年的3月份,这个两个季度到三个季度的时间当中,房地产从业人员分化得最为激烈,属于从今年来看,3月份到4月份也是一个扎扎实实的心态,中国房地产行业未来将有一个至少在2015年到2020年有一个平静的增长,这个和中国经济的走势几乎是一样的,我们没有必要对2015年经济增长过于悲观,不要对统计局的数据有所怀疑,保7是没有问题,未来6年中国经济增长的中枢不是6.0到6.5,而是在7左右,如果财政政策部到中国通货对威胁的话,完全有可能维持在7%,所以房地产行业乐观被悲观的时间已经过去了。

第二个行业的转型,从注重增量转到增量很重要,存量也很重要,以往的房地产的开发始终是做加法,现在来看起来,比如以往的典型就是万科、万达,不停地主要的做法就是找钱,拿地,卖房,这样的增长模式,联系增量之路看起来是走到了尽头,现在要做存量了。在全国的现在的这么多一、二、三、四线城市当中,真正有地产投资价值的市场非常少,至少需要有两个条件,常住人口600万以上,现在商品房销售均价高于1万块钱,如果不符合这两个条件,这个区域房地产市场是做不了增量,只能做存量的优化配置,中国600万以上的常住人口没有增加,没有产业集聚,您到哪儿去,还要新开发房地产怎么可能,对于不符合这两个条件的地产的区域板块,我们只能做存量的优化配置,更何况现在主要的投放也在三、四线城市,这些城市的去化将非常漫长。

第三从注重投资开发转型为注重管理运营,这个转型也是非常之明显的。房地产行业到今天为止,我们总是注重的是什么,核心是什么,重的是行业的排位和规模,并不特别注重运营管理。一般来说,开发商的视野放到哪里,开发商的视野是放在产品交互,业主收房了,任务就算完成了,更多的开发商实际上是把项目总结界定为销售完成了,后面的交房事情都无所谓了,这就是以前房地产开发视野所到完全销售停止。如果用钱搞定关系,事情就万事大吉了,你就是卖房子,你根本不关心住在你房子里的人,这是很多人把物管当做是财务负担,还不是宝贵的资源。房地产开发企业的能力也往往集中在完成一个项目的销售之前的能力,在此之后能力,大多数的都是开发企业不具备。现现在合伙人制可能注重于专业开发技能的输出和激励约束问题的均衡,仍然是项目导向产品导向,但仍不是以人为核心的导向,这个转型还在慢慢地进行当中。

第四从追求加杠杆转型为泛金融化,房地产企业在过去的十几年经历了这么一个阶段,第一阶段是加杠杆,加杠杆在股市中表现非常充实了,房地产15年,股市两个季度就可以体现出来,如果拼命地加杠杆,加大收益的波动,但并不能提高收益的水平,除非你有非常强的择食,你知道什么时候市场场景好,你加杠杆,你预见市场场景不好的时候,迅速地去杠杆,股民机构如此,我也不相信房地产开发企业在行业不景气转型的时候仍然具有这种加杠杆的能力,都是为银行打工。

第二个阶段开始追求一些其他的东西,比如做精益性的管理,做一些加杠杆的动作,我们可以看到优秀领先的盲目性企业不再讨论跟政府勾兑,他们讨论的是我们金融行业有的词,房地产企业很清楚不需要完全用自己的钱,有一个金融行业放在那里,我也不需要事必躬亲做一个项目从头到尾的开发,有一个专业的团队,我只是在金融资源和地产资源中做一个区间服务,这个是一个泛金融化的根本。优秀的房地产企业,甚至是房地产之外的线上企业切入到房地产都是从泛金融化切入的。

第五,从重资产拼规模转型为轻资产多业态,以前的房地产企业怎么评价,一开始播放的VCR可以看到年产值是多少,每年的销售面积是多少,这是重规模,重产值,其实应该更加注重的是重市值,你的公司值多少钱,是否可以吸引投资者,现在变成资产要轻,业态要多,下面的细节我们也难以一一向大家介绍,以前的房地产开发的企业是这样的,现在房地产的开发模式并不是一个总部和集团,有地方项目公司,这种公司的基本架构应该被颠覆,而且是按照事业部或者是条线制的方式实现某一个部类的工作,很有可能我们将看到不同的结果。例如说有房地产的和中介企业,以及你仍然作为房地产的龙头老大的企业,市场的喜爱程度是不一样的。你优秀,像万科、万达,市场给你的市盈率12倍,市盈率10倍,就很了不起了,你还是做了这个行业的专业细分的事情,如果是轻资产多业态,可能一步留心就像花样年做出一样的东西,这些公司被以前的钢筋水泥老大们瞧不起的,投资者很喜欢的,市盈率有10到100倍,做的事情只是从大而化到细致入微的转型,市场给了比传统房地产企业高出5倍左右的估值,这个还不足够你去做轻资产多业态围绕人的服务的房地产企业吗,这个钱已经足够多了。你作为房地产怎么样做到这么大体量的管理市值。

第六是从买地,卖房转型为客群推服务,根本不关注他们所服务的客群,他们是怎么生活在这个社区的,他们离开这个社区来做什么,你怎么服务好他们居住在社区的各种需求,房地产开发企业眼睛里只有卖房子,没有卖服务,银行也一样,只有卖帐户的,也没有卖服务。互联网金融是这样,互联网思维也不是这样。我们举一个例子,比如社区,社区的物业仅仅是物业吗,是否可以做一些多的功能的加载,比如跟商业银行合作,做小区的、社区的金融理财,比如做商业零售到家的服务,比如把信箱撤了,变成智能邮件处理箱,比如小区安防的等等,这些都需要点滴一点一点去做,如果做好任何一项,都可以给体带来巨大的估值的提升,例如商业银行的问题,工商银行尽管号称是你身边的银行,仅仅是1.7万个网点,如果全国的房地产开发企业,尤其是以住宅开发为主的企业,可能拥有的小区和小区的居民数数以千万级,乃至更多,如果把这些金融服务送到他们的家门口,这有什么不可以的。但一个小区房屋维护、社区环境的维护是完全可以多功能地转型,问题在于你是否愿意做这些小事,如果你认真做了这些小事,最终成就的可能是一件大事。

第七,从钢筋水泥,转型为智能绿色但是我们讲一个社区的建筑必须智能化的时候,实际上是一个非常麻烦的事情,就是住宅的提供,或者是建筑提供的模式,如果今天还有谁要提住宅产业化,那它一定是仅仅适用于保障房。那种大规模流水线的标准化的建造方式还停留在工业3.0时代,到现在这种情况,我们已经没有百万平米的大盘造成运动的空间和余地了,或者是空间和余地比较少的,你应该做智能,比如说转型有几种途径,一种是住宅的3D打造方式,使得整个住宅相当智能化。另外是从家居到住宅,到社区,到城市到国家的智能。由于时间关系,我也难以一一展开,去讲这个事情,但是总体上来讲,如果不是智慧建筑,绿色建筑,那么我们未来加载在小区当中的基于互联网和数子地球的很多服务就不能把房子和人、人和人、房子和房子之间有效的交换,那个时候资源优化会变得非常困难。所以尽管我们看到了智慧绿色建筑的必要性,这种转型的趋势也是明显的,但是做起来会非常艰难。像Uber,Airbnb和滴滴开车以及滴滴打车这种,他们所需要投入的是仅仅是APP加上其他的东西,当我们要把整个的住建行业进行转型的时候,所需要的人力、物力和精力比Uber要大得多,但是我们的收效比Uber大得多,一个小小的Uber值600亿美金,如果把以人为核心的智慧社区和城市做好,它的估值有多大,这个数量级可能是现在在行业当中领先排第一、第二的房地产企业都难以想象的。


第八,从以我为中心逐渐地专项成一个思维模式,叫做以公私合营,以前房地产公司是关注自己,跟政府的勾兑体现在拆迁、土地获得、关系维持,和市政服务的勾兑等等,现在政府不再是甲方的甲方,因为政府自我约束的进程仍然在推进,我们已经看到在房地产行业当中有非常多的闲置的优质资源,而这些优质的闲置资源更多是在政府手里,因为政府配置资源的效率是最糟糕的,既然最糟糕,而房地产行业又是市场化比较彻底的行业。因此你现在完全可以拿出一点点的小钱来,找到政府的优质资源,这些政府的优质资源可能市政基础设施可能是旅游,可能是养老,可能是教育等等,一系列的优质资产,甚至包括政府公共建筑的停车位等等。政府对其自身资源的管理是非常弱的,房地产企业也可能未来找政府的不是不是要土地等等新增资源,而是跟政府商量,把政府已有的存量资源予以优化配置,这个资源在政府手里也许不值钱,但是在房地产开发商的手里也许值钱,例如北京公共建筑的地下停车位,如果整合这个市场,整合出几百亿每年的业务收入,营业收入的企业,恐怕也是不可想象的。这是房地产行业从高大上的追求规模的,仅仅局限于房屋产品销售的,完全不考虑人及人的需求本身,自上而下的分析框架的中介,这个是我们的论坛讲宏观的大问题,讲国务院总理的时候,诸位听众不感兴趣,你们的思维方式已经是不再听大话了,而是做实事的。互联网给我们带来的冲击黏黏一切,发挥它应有的价值。

我们未来获得巨大财富的方式,有可能不再是用工业3.0和城市化的思维,或者是计划一个家庭从三口人,变成两口人,变成一口人的方式维持增量的财富,我们拥有的财富已经足够巨大,所以我们未来拥有新的财富的方式也许是对已经有的财富,通过一个新的思维自下而上,让它们重新配置,如果作为存量财富的重新配置者,那么我们将获得最大的财富,这是我向大家汇报的内容,谢谢诸位。

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